在华夏幸福，流传着这样一段“佳话”：酷爱跑步的王文学，每年都要在固安产业新城举办马拉松赛且亲自参加。有一回，一只流浪狗不知哪里冒了出来，紧跟王文学跑了好几里路，他发现后惊喜交加，命人将此犬带回自己的农庄养了起来。他借此告诉部下，只要忠心跟着自己干，不愁不会发迹。
那是2016年，王文学正意气风发，凭借押注环京楼市，名不见经传的华夏幸福迅速蹿升至国内房企前十。这位从廊坊走出的火锅店老板，赶上最后一波地产红利，在当年以238亿元身家跻身福布斯中国富豪榜第35位，成为河北首富。
相较于闯荡天津的“清华硕士”孙宏斌，和混迹广深的“车间主任”许家印，闭塞于河北小城的专科生王文学，草莽之气更为显性：从在廊坊交通局当司机，到把火锅店开到党校门口，再到后来承办政府基建并主动免掉工程款，直到2002年，接手了廊坊政府对标苏州工业园的固安产业园项目。
平心而论，固安产业园是成功的——固安2011年财政税收从十年前的6000万元增加到13亿元，比传统住宅项目的土地财政更能带动一方经济;而热衷谈论情怀与理想的王文学，也由一个普通的地方小商摇身成为顶级大佬。
2013年A股借壳上市后，华夏幸福(600340.SH)以产业新城运营商身份将“固安模式”极速复制到了全国，然而，这种高周转扩张模式，与产业园冗长开发周期天生背道而驰，从2017年环京限购政策开始，楼市调控持续加码，断粮、引资、裁员、躲债，华夏幸福成为最先一批倒下的房企。
4月11日，华夏幸福官方微信公众号发文，4月9日，在公司一季度工作会上，王文学表示债务重组签约达到半数，成功实现首次兑付，顺利完成与永清、广阳两个政府的资产交易协议签署，符合《债务重组计划》安排。他提出下一步工作要以债务化解和保交付为基础。
根据华夏幸福5月最新公告，经过历时一年的债务重组后，与去年12月底1078亿元金额相比，其累计逾期债务已经下降超过一半，但仍然高达464亿元。
而遍布全国的华夏幸福孔雀城烂尾，付之一生积蓄的小业主比债权人更加焦急。在陕西省泾阳县政府网站上，一位业主在今年3月份询问当地孔雀城何时交房，官方回复表示，县政府近期已多次要求孔雀城项目尽快组织资金复工复产，企业表示资金将于5月30日到位。
很难说，王文学是在何时动摇了初心，使野心膨胀为贪婪，但当产业新城演变为产业圈地那一刻，也就注定华夏幸福走进了死胡同。
“把我告上去能解决问题吗?”
这并非王文学第一次债务压顶。
据《财经》报道，1997年，国家下令禁止地方资金用于楼堂馆所建设，王文学承接的政府装修工程无法收款，为了躲避下游供应商催款，他甚至在春节期间外出躲债;2003年，国家对地方产业园政策收紧，已经在固安投入全部3000万身家的王文学再度陷入绝境，瘫坐在固安街头痛哭。
但这位白手起家之人每次都能化险为夷：在追讨装修款无望后，王文学回家后不仅没有破产，反而一把火烧掉合同，免掉了政府500万的债务;而在固安，他走投无路下及时拉到2亿元投资，绝处逢生。
2016年华夏幸福鼎盛时期，在海南举办的那场“鱼翅漱口”的奢华公司年会上，王文学上台谈起这些往事，突然乐极生悲，与台上家人抱头痛哭。一位接近王文学人士告诉作者，王文学创业维艰，但早年积累了很多政府人脉，这些资源让他在遇到难题时总能获贵人相助。
这一次，面对千亿规模的债务，王文学反倒没有再哭泣。
根据财报，在债务重组后，截至一季度，华夏幸福流动负债相较于去年底的3600亿元有所下降，但仍然高达2908亿元，其中一年内到期的长期借款等高达777亿元。而后续非流动负债中，长期借款和应付债券还有1158亿元。
过去一年，王文学一直与债务缠斗，“不逃废债”是他强调最多的话。一位前华夏幸福环京地区投拓部人士对作者表示，公司爆雷后王文学反应非常及时，马上给出了一套解决方案，安抚投资人进行债务重组。华夏幸福的商业模式在地产公司里属于异类，在发生危机后却能立即把平安“忽悠”过来，即便可能是引狼入室，但仍足以证明其情商之高。
王文学最近一次公开露面是在春节前。因为无法兑付赔偿款，他被曾经梦想随他一起飞黄腾达的被裁员工们围堵在廊坊一家宾馆里。面对激愤的人群，王文学镇定自若：“从哪来回哪去，把我告上去说我没钱，能解决问题吗?”他告诉员工，公司还有很多房子要交付，还要给农民工发钱。
言下之意，华夏幸福目前可调配的有限资金将集中用于已售楼盘完工。上述接近王文学人士告诉作者，春节前被讨薪以来，王文学的生活和状态并未受到太多影响，巨额债务问题主要由政府出面协商善后，公司目前主要是优先保交付。
财报显示，2021年度，华夏幸福完成54个项目、4.4万套、495万平米住宅交付，而截至去年底，其仍涉及投资房地产项目140个，预计总投资额5490亿元，实际投资额216亿元，在建建筑面积2203万平米。今年一季度，其合同负债还有901亿元。
只知孔雀城，不知产业园
2021年2月，华夏幸福首次公开承认爆发债务危机，王文学在对核心员工的内部讲话中坦言：干到今天这步，我愿赌服输，一是认输，二是灰心。
他在赌什么?又心何所向?
在固安产业园，为了在可操作性范围内开展业务，华夏幸福将PPP模式付诸实践，简单来说即政府作为委托方，华夏幸福作为投资运营方，合作开发产业新城，华夏幸福将从前期土地整理和市政基建，以及后期的产业招商和纳税中与政府共同获利。
经过十余年发展，固安产业新城的确形成了产业集群效应。公开资料显示，固安汇集了包括航天航空和医药在内的上百家企业入驻，到2020年，固安从世纪之初的贫困县，成为一个GDP335亿元、财政收入84亿元的全国模范县，而华夏幸福也创造了广泛熟知的“固安模式”。
2007年起，华夏幸福开始将该模式复制，首先是环京地区的河北大厂、香河和怀来，2010年后提速，触角开始延展到长三角、粤港澳、郑州、西安和成都等地。2016年，华夏幸福产业发展服务确认收入110亿元，其宣称园区结算收入额在内的产业新城开发建设销售额901亿元。
然而，对华夏幸福来说，产业园区中最重要的一环却是配套住宅用地，其根基仍然受益于2015年开始的新一轮地产牛市中住宅地产的销售。
根据易居研究院发布的《中国百城房价报告》，2017年环京限购前一年，固安当地新建商品房均价从不足9000元/平米上涨到超过2万元/平米，最高峰直逼3万。
一位多次在大厂孔雀城看盘的购房者则对作者表示，自己在2015年末询价时仅不到1万元/平米，2016年春节后便达到13000元，当年夏天突破2万元，而限购前一度逼近3万元。其间，购房者趋之若鹜，签完合同未网签前转手即可赚差价，而彼时许多楼盘上的旧房拆迁尚未完成。
财报显示，华夏幸福2016年园区配套住宅收入267亿元，占其营收一半，而从2018年至2020年，其产业发展服务营收一直维持在250亿元左右，房地产开发业务营收则分别激增至516亿元、667亿元和593亿元。
与此同时，2018年，华夏幸福环京收入577亿元，外埠收入仅有257亿元;而到2020年，其环京收入下降到521亿元，外埠收入已经激增到485亿元;2021年，238亿元的外埠收入已经超过186亿元环京收入。
华夏幸福在紧挨郑州南北界的省辖县新郑和隶属焦作市的武陟，分别开发了两座产业新城。一位郑州本地产业园运营商告诉作者，华夏幸福在2017年来到这两个相对偏远区域后，积极宣传郑州新乡焦作一体化概念，当地房价从五六千元上涨到近万元，而当地很多人只知道有孔雀城却不知道有产业园。
“固安模式”变了味
在华夏幸福2017年年度股东大会上，王文学动情说到：在产业新城热土上，受过刁难和委屈，流过汗水和心血，贡献过青春和芳华，选择产业新城，今生无悔。
“又苦又赚不到钱。”上述郑州产业园运营商告诉作者，华夏幸福单个项目的产业园面积基本在几平方公里，而一个占地500亩左右的产业园(注：一平方公里=1500亩)，在企业入园门槛不高的情况下，产业完全导入也需要10年左右时间，缓慢的回报周期决定了其无法像住宅那样大规模的高周转，“真的要沉下心，你一急问题就全来了”。
然而，尽管很多项目处于经济基础和产业链条相对薄弱地区，但华夏幸福的产业园都是大手笔。例如陕西泾阳县，根据政府网站公布的招标方案，其与华夏幸福合作的产业新城总投资160亿元，占地74平方公里，其中核心区域面积达到15平方公里;而武陟华夏幸福产业新城总投资680亿元，总委托区域达到142.5平方公里。
一位前华夏幸福环京区域投拓部门人士告诉作者，其是在2018年前后感觉到王文学已经有些过度膨胀，高于几倍的薪水从万科、麦肯锡这些公司以及政府部门，成建制的挖来职员和官员，即便环京这样做了十几年、已经没有多少增量业务的成熟区域，依然疯狂招人，“一个县的投拓团队一下就招十几个”。
显然，华夏幸福的激进扩张与慢工出细活的产业园开发背道而驰。
华夏幸福泾阳区域一位员工告诉作者，其流转模式是一边拿地盖房，通过销售款回笼资金;一边做产业园区，先把基建、道路和绿化做好后，再开始招商。因为前期要投入大量资金，而政府要等到三五年甚至更长时间获得税收后才能付款，因此在环杭州和环南京这些发达地区外，配套住宅用地上会得到一些便利。
环京限购后，华夏幸福在全国市场撒下更大筹码，而随着楼市整体转冷和银根紧缩，这套打法也彻底崩塌。在资金瓶颈后，王文学开始将产业新城运营转为轻资产模式，即承接政府项目后，再将具体业务分包给其他运营商，自己只保留配套住宅以及土地一级整理和路网等基础工作。
一位华夏幸福高管告诉作者，新业务模式并不容易跑通，回款也是问题，目前公司还很困难。上述郑州产业园运营商则告诉作者，其公司多次与华夏幸福就郑州南北两个项目洽谈过分包合作，但考虑到位置偏远、规模巨大和招商困难等因素，最终没有下文。
“基建做得确实不错，路网和政务中心很气派，但五六年了，就盖了个政务中心，企业一个没见着。从目前来看，华夏幸福在我们郑州两个产业新城都是空壳的，其实更像是产业圈地。”该运营商认为，复制固安成功经验本身并没有错，也存在可能性，但王文学在快速扩张的过程中，“自己让这个模式变了味”。
华夏幸福没赢，王文学没输
2021年6月，华夏幸福位于北京现代汽车大厦的办公楼，搬到了一街之隔的国航大厦，房租只有原先的1/4，原本茶水间的无限量水果和每月给员工价值500元的洗衣补贴也被取消。
如同刘强东喜欢将员工称作兄弟，王文学也爱与员工们讲义气。2021年初的内部讲话里，王文学说：“作为员工，每个兄弟，我们也应该讲点义气，如果需要讲义气的时候，你就拿职业说话，哥们，咱们何以相忘于江湖。”
上述前华夏幸福环京投拓部人士告诉作者，王文学起家做运输和火锅店时，身边不乏一些司机和厨子同他一起创业，随着公司慢慢壮大，这些人中有能力的慢慢走上高位。在王文学立志做产业新城、高薪挖来各路职业经理人掌握实权后，他没有像其他地产老板那样踢走老人，而是让这些老干部继续待在了公司。平安入主前的华夏幸福总裁孟惊，便是此前担任数学老师、后来一起创业火锅店的王文学发小。
主仆本是同林鸟，大难临头各自飞，终究逃不过现实。今年年初，面对员工激愤讨要裁员赔偿款，王文学最后用了“谢谢各位，拜托各位”劝说众人退去，他答应每个季度至少支付20%，一年内支付完毕。目前，据《棱镜》获悉，这些员工尚未收到任何一笔赔偿款。
根据财报，目前，华夏幸福员工人数由2017年末最高的27956人下降到2021年末的15447万人。其中，销售人员由2万人下降到476人。
王文学仍在强调自己没有放弃。去年2月，他表示自己为了给公司还债，已经自掏腰包拿出了93亿元。然而，胡润研究所在2019年底发布了一份《套现企业家30强》榜单，在这份仅以从上市公司中获得分红和出售股份为计算维度的榜单中，王文学力压许家印和孙宏斌，以131亿元位列榜首。
根据财报统计，2017年3月和2018年1月，营收破千亿的华夏幸福来到巅峰，股价两次触及历史最高位，而从2017年上半年开始，华夏幸福大股东、王文学持股84.5%的华夏幸福基业控股股份有限公司，开始了持续减持。从2017年初到今年3月，其持股比例由60%下降到了17%，按照华夏幸福最新的132亿元市值，该部分股权仅剩下23亿。
恒大背负万亿负债，许家印依然在至今一车未见的恒驰汽车动员会上谈笑风生;5月12日，融创债务逾期公开，而9个月前，孙宏斌还在豪言“除了我们以外都有可能暴雷”。
大而不倒，总是充满神秘;在大佬的世界里，永远没有失败。曾经辉煌的华夏幸福跌入低谷，但对王文学本人来说，或许并没有输。
